Mietrecht im Todesfall: Mietvertrag im Todesfall kündigen oder Wohnung des Verstorbenen übernehmen

Verstirbt ein Mieter, der allein gelebt hat, dann haben die Erben grundsätzlich das Recht, in das Mietverhältnis des Verstorbenen einzutreten oder die Wohnung zu kündigen.

Sonderkündigungsrecht im Todesfall

Die Erben können von ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen, wenn die Wohnung des Verstorbenen gekündigt werden soll und eine Haushaltsauflösung geplant ist. Im besten Fall sollte stets ein Kündigungsschreiben verfasst, unterschrieben und zur Sicherheit per Einschreiben an den Vermieter verschickt werden.

Wie lang ist die Kündigungsfrist bei einem Todesfall?

Da das Mietverhältnis auch über den Tod hinaus weiter Bestand hat, übernehmen die Erben automatisch die Vertretung dafür, stehen also auch gesamtschuldnerisch für Mietzahlungen und anderen aus dem Mietvertrag entstehenden Verpflichtungen ein.

Laut § 580 BGB kann allerdings im Todesfall vom einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch gemacht werden. Bei dieser außerordentlichen Kündigung können die Erben des Hauptmieters innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen.

Neben dem Sonderkündigungsrecht im Todesfall können die Erben aber auch in das bestehende Mietverhältnis eintreten. Das betrifft vor allem Ehe- und Lebenspartner der / des Verstorbenen, die vorher nicht als Hauptmieter im Vertrag standen. Dadurch wird verhindert, dass der ehemalige Lebenspartner ausziehen muss, nur weil der Hauptmieter verstorben ist. In diesem Fall übernimmt also beispielsweise der Hinterbliebene den geschlossenen Mietvertrag, wird in diesem als neuer Hauptmieter eingetragen und kann in der Wohnung verbleiben. Ein neuer Mietvertrag ist unter diesen Umständen nicht nötig.

Grundsätzlich besteht für Angehörige verstorbener Mieter die Möglichkeit, in den Mietvertrag einzutreten.

Mit dem Eintritt ins Mietverhältnis werden alle Pflichten übernommen, dazu gehört natürlich auch die Zahlung der Miete. Auch ausstehende Verbindlichkeiten gegenüber dem Vermieter gehen zu Lasten des neuen Mieters – etwa Mietrückstände, wenn solche bestehen.

Vermieter können ebenso wie Erben vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Auch für Vermieter beträgt die außerordentliche Kündigungsfrist im Todesfall des Mieters einen Monat.

Wenn Erben die Wohnung des Verstorbenen übernehmen möchten, besteht grundsätzlich auch für Vermieter die Möglichkeit, das Sonderkündigungsrecht in Anspruch zu nehmen. Allerdings müssen dafür schwerwiegende Gründe vorliegen, die das Zusammenleben unzumutbar machen, beispielsweise starke Lärmbelästigung. Ebenso haben Vermieter das Recht, eine Kaution für die Wohnung zu verlangen, wenn diese nicht schon zuvor vom Verstorbenen geleistet wurde.

Kommt es zum Todesfall eines Mieters, haben die sogenannten Eintrittsberechtigten grundsätzlich das Recht, die Wohnung und den Mietvertrag des Verstorbenen zu übernehmen.

Zu den eintrittsberechtigten Personen gehören in absteigender Reihenfolge:

• Ehepartner
• Lebenspartner und/oder Kinder
• andere Verwandte oder verschwägerte Angehörige
• Erben

Ist die Übernahme der Wohnung gewünscht, wird der Mietvertrag umgeschrieben und der Eintrittsberechtigte dort aufgenommen. Angenommen es handelt sich bei dem Eintrittsberechtigten um den Ehepartner des Verstorbenen: Wenn dieser die Wohnungsübernahme ablehnt, können die nächsten Eintrittsberechtigten – beispielsweise die Kinder des Verstorbenen – ihre Nutzungsansprüche geltend machen, sofern sie dauerhaft einen Haushalt mit dem Verstorbenen geführt haben.

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